Diversifier son assurance-vie avec des SCPI
Acheter des SCPI pour diversifier son contrat d’assurance-vie permet de réunir tous les avantages de ces deux placements. C’est une solution très intéressante pour gagner plus. Même si les SCPI n’ont pas une garantie sur le capital et que la qualité du patrimoine immobilier est variable dépendamment de la société, force est de constater que l’investissement est bien réel.
À l'image d'un chef d'orchestre qui dirige plusieurs musiciens pour obtenir une harmonie parfaite, diversifier son contrat d’assurance-vie avec des SCPI, c’est orchestrer ses placements pour profiter à la fois du dynamisme des marchés immobiliers et de la souplesse fiscale de l’assurance-vie. Les deux instruments fonctionnent de concert, permettant à votre patrimoine de grandir dans les meilleures conditions.
Qu’est-ce que la SCPI ?
La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est une forme de société qui permet à toute personne physique ou morale de placer son capital en contrepartie de parts sociales à hauteur de son placement. Donc, l’épargnant associé devient tout de suite propriétaire de biens immobiliers.
Cela permet d’investir dans différents types de biens immobiliers : bureaux, logements, commerces, biens spécialisés (éducation, tourisme, santé…) ou immeubles à l’étranger. La société de gestion désignée prend en charge la gestion des biens, trouve des locataires et assure l’entretien des immeubles en question. Elle donne ensuite à l’épargnant les revenus fonciers provenant de la location, mais ils sont réduits des différentes charges en rapport avec la gestion.
À retenir : S’engager dans une SCPI permet d’accéder à l’immobilier locatif sans en assumer les tracas quotidiens. L’investisseur profite du fruit d’une gestion déléguée, tout en bénéficiant de revenus potentiels réguliers.
Par exemple, un investisseur ayant souscrit pour 20 000 € de parts dans une SCPI spécialisée dans les bureaux d’affaires en région parisienne devient immédiatement associé, percevant chaque trimestre une quote-part des revenus locatifs générés par l’ensemble du parc immobilier détenu par la SCPI.
- Accessibilité : Contrairement à l’achat classique d’un bien immobilier, l’investissement en SCPI est possible à partir de montants relativement faibles (quelques centaines d’euros selon les sociétés).
- Mutualisation des risques : Le capital est dispersé sur de nombreux biens et locataires, ce qui dilue le risque locatif.
- Gestion professionnelle : Les sociétés de gestion agréées par l’AMF choisissent les immeubles, les entretiennent et gèrent les locataires.
- Potentiel de rendement : Les revenus distribués, sous forme de dividendes, proviennent en majorité des loyers perçus.
- Transparence : Les SCPI publient régulièrement des rapports de gestion et d’activité, offrant visibilité et clarté.
En diversifiant les actifs (bureaux, commerces, santé, logistique, hôtels, etc.), et même les localisations (France, Europe), la SCPI s’apparente à une corbeille d’œufs où, si l’un d’eux venait à se casser, l’ensemble du panier ne s’effondre pas.
Les SCPI et le contrat d’assurance-vie
Les SCPI ont pour but de profiter du potentiel de rendement des biens immobiliers détenus par les souscripteurs, c’est un rendement soumis à l’impôt sur le revenu suivant la tranche marginale d’imposition de l’investisseur et qui est significativement en baisse chez les investisseurs aisés. Les parts de SCPI peuvent être acquises directement ou dans le cadre de l’enveloppe fiscale d’un contrat d’assurance-vie.
L’assurance-vie a un statut fiscal propre à elle-même, et c’est ce qui permet de faire agrandir l’épargne tout en profitant d’une exonération d’impôts sur les plus-values réalisées.
Investir dans une SCPI au sein d'une assurance-vie permet de contourner la fiscalité et de mettre en lieu sûr ses plus-values, mais à condition de garder les revenus fonciers dégagés dans l’enveloppe du contrat d’assurance-vie jusqu’au terme du contrat. C’est un placement rassurant pour les épargnants.
En pratique, intégrer des parts de SCPI dans une assurance-vie revient à bénéficier d'une double enveloppe : celle de la pierre et celle du capital. Le contrat d’assurance-vie agit comme une coque protectrice, retardant la fiscalité tant que vous ne procédez pas à des retraits. Ce mécanisme est particulièrement pertinent pour construire un capital en prévision de projets futurs, tels que le financement des études de ses enfants ou la préparation de sa retraite. [ Voir ici ]
- Fiscalité avantageuse : Après huit ans de détention, les rachats bénéficient d’un abattement annuel sur les gains imposables, renforçant l’attrait long terme.
- Transmission optimisée : En cas de décès, l’assurance-vie permet de transmettre un capital dans des conditions fiscales favorables à ses proches.
- Simplicité de gestion : Les démarches d’acquisition et de cession de parts sont gérées par l’assureur, offrant tranquillité d’esprit.
Le saviez-vous ? Si vous investissez via un contrat d’assurance-vie multisupport, vous pouvez panacher votre allocation entre fonds en euros, unités de compte (dont les SCPI), et autres supports, pour un équilibre personnalisé selon votre profil de risque.
Exemple concret : Une personne investit 30 000 € en SCPI via son contrat d’assurance-vie. Les loyers générés par les SCPI restent investis dans le contrat et viennent augmenter la valeur de son épargne globalement, sans être immédiatement imposés. Après plusieurs années, lors d’un retrait partiel, seule la part de plus-value est fiscalisée et bénéficie de l’abattement annuel, réduisant l’impact fiscal.
Tous les atouts des SCPI
L’investissement dans la pierre est le moyen préféré des Français pour préparer la retraite à long terme, mais il y a des freins à l’investissement immobilier. C’est pour pallier à cela que la majorité des épargnants se tourne vers les SCPI.
Elles ont un rendement de 5 % par an en moyenne, c’est le double d’un fonds en euros classique. Ces 5 % peuvent être placés sur les fonds en euros ou dans de nouvelles parts de SCPI. En cas de besoin de revenus, il faut opter pour les contrats où les loyers sont versés en fonds euros. Ensuite, il suffit de mettre en place les rachats partiels programmés, c’est sans frais.
Après une demande de rachat, les assureurs versent les fonds dans les 2 mois. Les liquidités sont plus importantes, car ce sont des unités de compte, et c’est la compagnie d’assurance qui assure la liquidité des parts. Souscrire des SCPI dans le cadre d’une assurance-vie permet donc de combler la baisse du rendement des fonds en euros.
Mais il ne faut pas investir à petite dose à cause des frais en plus, du prix en hausse de l’immobilier et de l’inexistence de garantie sur le capital.
Entre stabilité et performance, les SCPI se distinguent comme une passerelle vers la pierre-papier accessible, évitant les contraintes classiques de l’immobilier direct (gestion, fiscalité immédiate, absence de mutualisation des risques…).
- Effet de levier de l’assurance-vie : Les contrats d’assurance-vie permettent parfois d’accéder à des SCPI à des conditions avantageuses (frais de souscription minorés, gestion simplifiée).
- Réinvestissement automatique : Certains contrats prévoient la répartition automatique des revenus de SCPI vers de nouvelles parts ou vers des supports sécurisés.
- Flexibilité des rachats : L’accès à l’épargne reste possible par rachats partiels (programmés ou ponctuels) avec une fiscalité adoucie.
- Transmission facilitée : La souscription via assurance-vie fluidifie la succession, en évitant l’indivision immobilière et en allégeant les démarches.
- Gestion professionnelle continue : Pas de « vacance locative » à gérer soi-même, les sociétés de gestion s’occupent de tout, même en cas de sinistre ou de travaux.
Exemple réel : Un couple d'investisseurs souhaitant augmenter le rendement de leur assurance-vie a choisi d’allouer 40 % de leur contrat à des SCPI diversifiées (bureaux, santé, commerces en Europe). Leur allocation leur a permis de générer 4,8 % de rendement net moyen par an, tandis que leurs autres supports plafonnaient à 1,4 %.
Comme toute solution, les SCPI ne sont pas dépourvues de risques. Absence de garantie du capital, frais de souscription parfois élevés (6 à 10%), évolution incertaine du marché immobilier, délais de revente… Il est important de s’y engager en connaissance de cause, avec une vision de long terme.
- Investir dans une SCPI via une assurance-vie nécessite de bien comparer les contrats, les frais annexes pouvant varier d'un assureur à l'autre.
- Certains contrats imposent un nombre minimum de parts ou de montants investis.
- Il existe désormais des SCPI dites "européennes" permettant de diversifier encore davantage, tant sur le plan géographique que fiscal.
- Les performances passées ne préjugent jamais des performances futures.
Pour conclure, investir en SCPI au sein d’une assurance-vie, c’est bâtir pour l’avenir comme on érige un immeuble pierre après pierre : solidité, diversification, rendement et flexibilité s'allient pour dessiner un patrimoine sur mesure, à la hauteur des ambitions de chaque épargnant.
A propos de moi : Lucien Rendement
Passionné par la gestion de patrimoine et la planification financière, je m'efforce de rendre l'assurance vie accessible à tous. Curieux de nature, j'aime décortiquer les contrats pour en révéler les subtilités et aider chacun à optimiser ses placements. Mon objectif est d'accompagner nos lecteurs avec des conseils pratiques et pédagogiques. Ensemble, faisons fructifier votre avenir en toute sérénité !
